강남 재건축의 상징으로 불리는 대치동 은마아파트가 다시 뉴스의 중심에 섰습니다. 조합원 분담금이 1년 새 2억 원 넘게 뛰었다는 소식에, 단지 내 토지 소유권을 둘러싼 소송이 8건이나 얽혀 있다는 소식까지 겹쳤습니다. 매물은 1년 전보다 3.7배로 늘었고, 가격도 주춤합니다. 오늘은 은마아파트 재건축이 지금 어디까지 왔는지, 분담금과 소송, 매물 흐름을 한 번에 정리해 보겠습니다.
📌 핵심 요약
• 은마아파트: 1979년 준공, 28개 동 4,424가구 → 최고 49층 5,850가구로 재건축 추진 중
• 2026년 7월 사업시행계획인가 완료, 내년 상반기 관리처분계획인가·이주, 2028년 착공 목표
• 분담금: 전용 84㎡→84㎡ 기준 약 4억 3,000만 원 (1년 전 1억 8,000만 원에서 2억 5,000만 원↑)
• 단지 내 토지 소유권 소송 8건 진행 중 — 조합은 "사업 지장 없다", 상속인 측은 "일정 차질 우려"
• 매매 매물 1년 새 105건→389건 (3.7배), 76.79㎡는 38억 원에서 31억 원대로 하락
1. 은마아파트 재건축, 지금 어디까지 왔나
은마아파트는 1979년에 준공된 강남의 대표적인 노후 대단지입니다. 2003년 추진위원회 승인 이후 20년 넘게 사업이 이어져 왔고, 올해 7월 사업시행계획인가를 받으면서 재건축 7부 능선을 넘었다는 평가를 받습니다. 사업시행계획인가는 건물 배치와 층수, 세대 구성 같은 공사의 큰 틀을 행정청이 승인하는 단계입니다.
| 구분 | 재건축 전 | 재건축 후 |
| 준공·규모 | 1979년 준공, 28개 동 | 지하 6층~지상 최고 49층, 29개 동 |
| 가구 수 | 4,424가구 | 5,850가구 (1,400가구 이상 증가) |
| 진행 단계 | 사업시행계획인가 (2026년 7월) | 조합원 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주 → 착공 |
| 향후 목표 | — | 내년 상반기 관리처분계획인가·이주, 2028년 착공 |
앞으로 남은 절차도 만만치 않습니다. 조합원 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하고 인가를 받아야 이주비 지급과 이주가 시작됩니다. 관리처분계획은 조합원마다 어느 평형을 받고 분담금을 얼마 내는지를 확정하는 단계라, 지금의 분담금 논란이 본격적으로 표면화되는 시점이기도 합니다.
2. 분담금 1억 8천에서 4억 3천으로…왜 이렇게 올랐나
가장 뜨거운 쟁점은 분담금입니다. 조합이 조합원 분양신청 안내문을 통해 공지한 추정 분담금은 전용 84㎡ 보유자가 같은 84㎡를 선택할 때 약 4억 3,000만 원입니다. 지난해 9월 사전조사 당시 1억 8,000만 원이던 금액이 1년여 만에 2억 5,000만 원 넘게 뛴 셈입니다. 올해 5월 추산치 3억 2,000만 원과 비교해도 1억 1,000만 원이 더 올랐습니다.
| 산정 시점 | 84㎡→84㎡ 추정 분담금 |
| 2023년 2월 | 약 1억 2,000만 원 |
| 2025년 9월 (사전조사) | 약 1억 8,000만 원 |
| 2026년 5월 | 약 3억 2,000만 원 |
| 2026년 9월 (분양신청 안내문) | 약 4억 3,000만 원 (최대 4억 4,813만 원 보도도 있음) |
분담금이 뛴 가장 큰 이유는 공사비 상승입니다. 조합은 3.3㎡당 공사비를 기존 930만 원에서 950만 원으로 높여 계산했습니다. 서울시 조사에 따르면 최근 공사비 합의를 통해 계약금액을 변경한 정비사업 구역의 공사비 평균 인상률은 기존 계약 대비 약 38.2%에 달합니다. 여기에 평형을 넓히면 부담은 더 커집니다. 76㎡ 보유자가 84㎡를 선택하면 약 4억 6,000만 원, 109㎡로 넓히면 15억~16억 원대에 달한다는 분석도 나옵니다.
흥미로운 비교 대상은 비슷한 시기에 사업시행인가를 받은 잠실주공5단지입니다. 같은 국민주택 규모로 비교하면 은마는 4억 3,000만 원을 더 내야 하는 반면, 잠실5단지 82㎡ 보유자는 84㎡를 선택할 때 8억 6,054만 원을 오히려 돌려받는 것으로 알려졌습니다. 분담금과 환급금 차이가 13억 원에 달하는 셈입니다. 배경으로는 대지지분이 꼽힙니다. 은마 84㎡의 대지지분은 약 53.9㎡인 반면 잠실5단지 82㎡는 약 80㎡로 1.5배에 달하고, 용적률 상승폭도 은마 204%→331%, 잠실5단지 138%→322%로 다릅니다.
다만 지금 거론되는 분담금은 어디까지나 추정치라는 점을 기억해야 합니다. 관리처분계획 단계에서 조합원 분양가와 분담금이 정해지지만, 향후 감정평가 결과와 시공사 계약 변동에 따라 추가로 상승할 수 있습니다. 재건축초과이익환수제 부담금까지 더해질 수 있다는 점도 변수입니다.
3. 한보家 땅 소송 8건, 무슨 일이 있었나
분담금 논란에 더해진 또 하나의 변수가 토지 소유권 소송입니다. 은마아파트 단지 내 토지를 둘러싸고 고 정태수 전 한보그룹 회장 상속인 측과 서울시, 재건축 조합 등이 얽힌 소송이 8건에 이릅니다. 이야기는 은마아파트가 지어지던 1970년대로 거슬러 올라갑니다.
최근 나온 두 판결은 서로 다른 토지에 관한 것입니다. 지난 10월 8일 대법원은 은마아파트 17동이 들어선 2,190.6㎡ 토지에 대해 조합원 3명의 소유권 일부 지분 이전 청구를 받아들였습니다. 해당 토지는 정 전 회장 명의로 남아 있었지만 당시 아파트 분양계약에 포함된 땅이라는 판단이었습니다. 조합은 판결 확정 이후 소유권 이전등기 절차에 착수했습니다.
반대 방향의 판결도 나왔습니다. 서울중앙지법 민사합의33부는 최근 대치동 1020-2 일대 토지 795㎡(240평)에 대해 서울시가 정 전 회장 상속인들에게 소유권을 이전하라고 판결했습니다. 정 전 회장은 은마아파트 시행·시공 과정에서 1978년 서울시로부터 해당 토지를 매입한 것으로 알려졌는데, 매매대금까지 지급했지만 아파트 준공 이후에도 소유권 등기가 서울시 명의로 남아 있었다는 것이 상속인 측 주장입니다. 재판에서는 서울시 보존 자료인 '토지매매계약서철'이 결정적 증거가 됐습니다. 당시 약 3,000만 원이던 토지 매각대금을 납부일 당일 완납해 20%를 할인받은 사실, 할인된 약 2,400만 원에 대부료 300만 원을 더해 총 2,700만 원을 납부한 사실이 기재돼 있었습니다. 법원은 이를 근거로 정 전 회장 측이 실질적으로 토지를 매수했다고 판단했습니다. 서울시는 판결에 불복해 항소 절차에 착수했습니다.
양측의 입장은 엇갈립니다. 조합은 비조합원이 토지를 보유한 경우 매도청구 등 법적 절차를 통해 해당 토지를 확보할 수 있기 때문에 사업에 차질이 없다는 입장입니다. 분쟁 중인 토지의 매입을 전제로 사업계획과 분담금을 산정해 온 만큼, 최종 소유자가 누구든 필요한 토지는 법적 절차를 거쳐 매입하면 된다는 설명입니다. 서울시도 토지 소유권 문제와 재건축 사업은 별개로 대응한다는 방침입니다. 반면 상속인 측은 남은 소송들이 모두 확정되기까지 2~3년이 더 걸릴 것으로 보고, 조합이 착공과 이주 전에 토지 문제를 정리해야 하는데 소송이 그 일정 안에 마무리되기 어렵다고 주장합니다.
4. 매물 3.7배·가격 하락, 집주인들의 셈법
분담금 부담과 세금 부담이 커지자 매도 움직임도 뚜렷해졌습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 은마아파트 매매 매물은 10월 27일 기준 389건으로 1년 전 105건 대비 3.7배로 늘었습니다. 관리처분계획인가 전에 매도하려는 집주인들이 많다는 분석입니다. 관리처분계획인가 이후에는 기존 주택이 조합원입주권으로 전환되면서 양도소득세 계산 방식이 달라져, 보유기간과 양도차익 등에 따라 세 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
가격도 주춤합니다. 76.79㎡는 지난해 11월 38억 원(10층)에 거래됐으나 이달 초에는 31억 2,000만 원(9층), 31억 5,500만 원(10층)으로 7억 원 가까이 하락했습니다. 84㎡도 10월 초 34억 3,000만 원에 거래돼 지난달 말 36억 원보다 1억 7,000만 원 내렸습니다. 다만 84㎡ 호가는 33억~40억 원대에 등록돼 있어, 거래와 호가 사이의 온도 차는 여전합니다.
5. 앞으로 일정과 체크 포인트
은마아파트 재건축의 다음 관문은 내년 상반기 관리처분계획인가와 이주입니다. 이후 2028년 착공이 목표입니다. 이 과정에서 눈여겨볼 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 관리처분계획에서 확정되는 최종 분담금과 재건축초과이익환수제 부담금 규모입니다. 둘째, 8건의 토지 소송이 매도청구나 합의로 얼마나 정리되는지입니다. 소송 결과에 따라 조합이 토지를 별도로 매입할 필요가 없어지면 관련 비용이 줄어들 여지도 있습니다. 셋째, 이주 시기와 맞물린 매물·가격 흐름입니다. 세제 개편안 확정 여부와 종합부동산세 과세기준일(6월 1일) 전후의 매도세도 변수로 꼽힙니다.
은마아파트를 바라보는 시선은 두 갈래입니다. 강남 재건축의 상징성이 워낙 크다 보니, 분담금과 소송 같은 개별 이슈 하나하나가 시장 전체의 신호로 읽히기도 합니다. 반대로 조합의 설명처럼, 토지 확보를 전제로 사업비와 분담금을 산정해 온 만큼 소송이 사업 자체를 멈추게 할 가능성은 제한적이라는 시각도 있습니다. 어느 쪽이든, 관리처분계획이라는 다음 관문을 통과할 때 윤곽이 훨씬 또렷해질 것입니다.
맺음말
정리하면, 은마아파트는 사업시행인가를 마치고 관리처분계획과 이주를 앞둔 단계에 와 있습니다. 분담금은 4억 원대로 올라섰고, 한보家와 얽힌 토지 소송 8건이 변수로 남아 있으며, 매물은 3.7배로 늘고 가격은 조정받는 중입니다. 재건축의 큰 그림은 유지되고 있지만, 조합원이 실제로 부담할 금액과 일정은 앞으로의 절차에서 확정됩니다. 은마의 다음 소식을 기다리는 분들께 이 글이 현재 상황을 파악하는 데 도움이 되길 바랍니다.
Q&A
Q. 은마아파트 재건축은 지금 어느 단계인가요?
A. 2026년 7월 사업시행계획인가를 받았습니다. 앞으로 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립·인가, 이주·철거를 거쳐 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다.
Q. 조합원 분담금은 얼마인가요?
A. 전용 84㎡ 보유자가 같은 84㎡를 선택할 때 약 4억 3,000만 원으로 공지됐습니다. 다만 이는 추정치로, 관리처분계획 단계에서 최종 확정되며 감정평가나 시공사 계약 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 분담금이 1년 새 왜 이렇게 올랐나요?
A. 공사비 상승이 가장 큰 이유입니다. 조합은 3.3㎡당 공사비를 930만 원에서 950만 원으로 높여 계산했고, 최근 정비사업 구역의 공사비 평균 인상률은 기존 계약 대비 약 38.2% 수준으로 조사됐습니다.
Q. 토지 소송 8건이 재건축을 멈추게 할 수 있나요?
A. 조합과 서울시는 사업 추진 자체를 흔들 사안은 아니라는 입장입니다. 분쟁 토지의 매입을 전제로 사업비와 분담금을 산정해 왔고, 매도청구 등 법적 절차로 확보할 수 있기 때문입니다. 다만 상속인 측은 소송 확정에 2~3년이 걸릴 수 있다며 일정 차질을 우려하고 있습니다.
Q. 매물이 급증한 이유는 무엇인가요?
A. 관리처분계획인가 전에 매도하려는 움직임이 커졌기 때문입니다. 인가 이후 기존 주택이 조합원입주권으로 전환되면 양도소득세 계산 방식이 달라져 세 부담이 커질 수 있고, 분담금 부담도 매도 결정에 영향을 주고 있습니다.